Bỏ túi những bí kíp mua bán nhà đất

Bỏ túi những bí kíp mua bán nhà đất

Trước khi quyết định mua nhà, đất dù để ở hay để kinh doanh, bạn cũng nên tìm hiểu, bỏ túi cho mình một vài bí kíp hiệu quả để việc giao dịch diễn ra một cách thuận lợi. Đối với từng loại hình nhà đất, giao dịch mà không muốn thông qua môi giới, sẽ cần có những lưu ý riêng mà chúng tôi đã tổng hợp dưới đây.

Loại hình đất thổ cư

Điều đầu tiên bạn nên tìm hiểu là liệu mảnh đất bạn chọn có nằm trong diện giải tòa hay quy hoạch không? Sau đó, bạn nên trực tiếp địa chỉ cụ thể của mảnh đất để khảo sát, đo đạt, tránh nhiều trường hợp hình ảnh mặt bằng đất thì một kiểu mà tới nơi xem thực địa thì lại méo mó, mất góc này, hụt góc khác.

Bạn cần đọc kỹ các điểm chính trong thông tin mảnh đất như: mục đích sử dụng (thổ cư hay thổ canh), thời hạn sử dụng – nếu vị trí này bỏ trống thì thời hạn sử dụng là không hạn chế, nhưng nếu có số năm cụ thể thì đây là đất mượn của Nhà nước sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại. Nếu đất này nằm trong diện quy hoạch hay giải tỏa thì sẽ không được đền bù hoặc đề bù thấp. Nếu bạn không hiểu bất cứ thông tin gì, nên hỏi lại cán bộ địa chỉ để được biết thêm chi tiết.

Khi thực hiện thủ tục mua bán đất, bên mua sẽ phải có sự chấp thuận của người bán và cả cơ quan địa phương có thẩm quyền. Sau đó, hai bên mua bán sẽ đến phòng đăng ký nhà đất cấp huyện/quận làm hồ sơ về thủ mục mua bán. Sau đó, bạn sẽ tiến hành đặt cọc cho bên bán, lưu ý là giá trị cọc không nên quá 10% giá trị hợp đồng mua bán. Kế đến, hai bên sẽ mời cán bộ địa chính xã/phường vào đo đạc thực địa. Sau cùng, khi bạn nhận được đầy đủ giấy tờ xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất thì mới thanh toán số tiền còn lại của hợp đồng mua bán.

Mẹo nhỏ dành cho bạn mua khi đất là nên tới Sở Tài nguyên và Môi trường để xin trích lục phần đất muốn mua nếu miếng đất đã đạt yêu cầu. Bạn chỉ nên thuê sử dụng môi giới đất lo khâu giấy tờ tại những địa chỉ uy tín, thực sự tin tưởng. Nếu bất cứ khâu thủ tục giấy tờ nào gây khó khăn với bạn, nên tham khảo ý kiến của các luật sư để được hỗ trợ tốt và chính xác nhất.

Mua bán nhà phố

Đầu tiên bạn nên xem xét kỹ bản vẽ của căn nhà. Tốt nhất bạn nên tìm đến sự tư vấn hỗ trợ từ các kiến trúc sư hay chuyên viên trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, rồi sao ra một bộ giầy tờ của căn nhà.

Sau đó, bạn hay tới phòng Quản lý đô thi để kiễm tra lại hiện trạng nhà cũng như quy hoạch trên bản vẻ chủ nhà đưa cho bạn. Các điểm cần lưu ý đó là: căn nhà này đã từng được sửa chữa hay chưa? Kiến trúc căn nhà đã bị thay đổi lần nào chưa? Nếu có bắt buộc phải đi kèm giấy phép xây dựng hợp lệ. Nhà có nằm trong diện quy hoạch, mốc lộ giới – với thông tin này, bạn nên đến UBND phường để xác minh; tường nhà căn nhà tường chung hay riêng? Hệ thống đồng hồ điện, nước là chung hay riêng; nhà có nằm trong khu vực giới hạn chiều cao hay không?...

Mua nhà trong ngõ

Khi mua nhà trong ngõ, bạn trước tiên cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng? Nếu là lối đi chung, khi bạn làm thủ tục mua nhà phải có đầy đủ hợp đồng cụ thể về lối đi chung hoặc tách đất làm lối đi riêng. Thêm vào đó, bạn cần xác định cốt sàn nền của khu đất đó, tìm hiểu mức độ ngập cũng như nguồn gốc và tính pháp lý của căn nhà.

Với lộ giới hẻm nhỏ (từ 3.5m trở xuống), rất có khả năng hẻm phải được quy hoạch, chỉnh trang lại. Với trường hợp ngõ hẻm chưa được chỉnh trang, nằm trong diện quy hoạch treo thì chủ nhà sẽ không được sửa chữa hay thay đổi hiện trang đang có.

Mua đất để xây mới

Bạn nên tìm hiểu về việc liệu đất đã chuyển mục đích sử dụng hay chưa? Là đất thổ cư hay đất nông nghiệp. Nếu đây là mảnh đất thừa kế, vẫn là tài sản chung của nhiều người thì trước khi đặt cọc, biên bản mua bán đất phải có được chữ ký của những người đồng thừa kế miếng đất đó. Nếu người bán đã có gia đình, tất cả các thành viên trong gia đình bao gồm vợ/chồng, con cái trên 18 tuổi ký tên vào hợp đồng.

Thêm vào đó, bạn cần tới UBND xã/phường xác mình thông tin xem lô đất có nằm trong diện quy hoạch hay tranh chấp gì không. Bên cạnh việc thỏa thuận làm hợp đồng mua bán, bạn cũng nên yêu cầu chủ mảnh đất làm biên bản chỉ định ranh giới rõ ràng, xác định với các khủ đất liền kề nhằm tránh những vấn đề tranh chấp nảy sinh sau này.

Trong trường hợp bạn mua một phần đất trong một khu đất lớn do một người đứng tên sở hữu, cần chú ý về quy định giới hạn diện tích tối thiệu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp của địa bàn sở tại. Đồng thời, bạn cũng nên tìm hiểu cả chi phí tách thửa, sẽ do bên mua hay bên bán chịu trách nhiệm.

Bí kíp mua nhà chung cư

Từ lúc đi xem nhà mẫu hay nhân viên tư vấn dự án chung cư, bạn nên hỏi rõ mặt tiền dự án nằm ở hướng nào.

Phòng trường hợp chủ đầu tư có thể giao nhà chậm tiến độ, bạn nên tìm hiểu cả mức bồi thường mà người mua có thể nhận được. Bên cạnh đó, mức phạt đối với người mua khi thanh toán chậm tiến độ bạn cũng nên nắm rõ.

Trước khi bạn quyết định xuống tiền đặt cọc, cần tìm hiểu thật rõ mọi điều khoản chi tiết của hợp đồng mua bán nhà để tránh trường hợp khiếu nái hay tranh chấp xảy ra cũng như để nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Điều này giúp bạn có thể tránh được tình trạng bị phạt do làm trái quy định hợp đồng và ngược lại, đòi được bồi thương nếu chủ đầu tư sai phạm. Lưu ý rằng, tiền cọc thực chất chỉ như một lời cam kết hứa bán và mua, khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán, lúc này tính pháp lý mới được công nhận chính thức.

Bạn cũng cần yêu cầu phía chủ đầu tư bổ sung phần phụ lục của hợp đồng, liệt kê chi tiết về thiết kế, thi công và các điều khoản cam kết bồi thường nếu có bất kỳ thay đổi nào sau khi bàn giao nhà hoàn thiện.

Ngoài ra, người mua cần nắm rõ một số thông tin trước khi ký kết hợp đồng mua bán bao gồm: diện tích sở hữu riêng và chung (thông tin cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán), các khoản phí cần đóng thêm (bảo vệ, an ninh, thang máy, vệ sinh, điện nước, nhà xe…), công tác chữa cháy, thời gian đóng mở cổng ra vào chung cư, phí bảo trì….

Cuối cùng, bạn cần xác định rõ vấn đề sở hữu sổ hồng với phía chủ đầu tư. Điều này xuất phát từ thực tế khi rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, bàn giao căn hộ hoàn thiện mà tới vài năm sau vẫn chưa cấp sổ hồng chính chủ cho dân cư.