Đặt cọc mua nhà, làm sao để tránh rủi ro?

Đặt cọc mua nhà, làm sao để tránh rủi ro?

Là sản phẩm có giá trị cao, mọi giao dịch bất động sản như mua nhà phố hay chung cư, bạn đều phải cẩn trọng trong từng bước lên hợp đồng và đặc khâu xuống tiền đặt cọc mua bán. Nếu không cẩn trọng, việc đặt cọc mua bán bất động sản có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến bạn tiền mất tật mang.

Những vấn đề trong đặt cọc bất động sản

Việc đặt cọc các dự án bất động sản hiện nay được diễn ra phổ biến đa phần vì nó đánh trúng tâm lý của những nhà đầu tư thứ cấp, muốn mua sớm, có mức giá tốt để đầu tư sinh lời. Vì vậy, những khách hàng muốn mua với mức giá tốt hay những nhà đầu tư lướt song kiếm lời thường đặt cọc mua căn hộ ngay cả khi nó mới được công bố. Việc đặt cọc giữ chỗ khi mua bất động sản đều là tự nguyên, thủ tục trực tiếp giữa bên mua và bên bán với tài sản mang giá trị cao nên bạn cần đặc biệt tỉnh táo để tránh mọi rủi ro trong quá trình giao dịch.

Theo quy định, tất cả các dự án bất động sản chỉ được bán cho khách hàng khi đã thực hiện xong toàn bộ phần móng. Tuy nhiên, trên thực tế, người bán đối với nhà phố hay chủ đầu tư các dự án bất động sản vẫn lách luật bằng cách tiến hành mở đặt cọc giúp khách hàng muốn mua giữ chỗ cho căn hộ mình ưng ý ngay cả khi dự án mới bắt đầu xây dựng thậm chí nhiều dự án đặt cọc từ lúc nó mới chỉ trên giấy.

Về phía các chủ đầu tư, việc mở đặt cọc cho các dự án chính là cách để họ thăm dò thị trường, nhu cầu của khách hàng từ đó có kế hoạch triển khai mua bán căn hộ sau đó.

Trên thực tế việc đặt cọc cũng mang tới cho người mua nhiều rủi ro. Nhiều dự án, sau khi đã thỏa thuận, hoàn thành tiền cọc, người bán sẽ tìm đủ mọi lý do để khiến người mua không thể tiếp tục đặt cọc, buộc phải hủy hợp đồng mua bán, mất hoàn tiền cọc, thậm chí còn mất thêm 1 khoản bồi thường hợp đồng không đáng có.

Chưa kể, việc không tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng đặt cọc, nhiều người mua khi xuống tiền rồi mới phát hiện ra mảnh đất hay căn nhà mình mua thuộc diện quy hoạch hay còn thiếu nợ đất. Thỏa thuận không được công chứng công nhận bởi phát luật khiến họ bị rơi vào tình thế buộc phải phá hợp đồng, mất tiền cọc.

Những lưu ý khi đặt cọc hợp đồng bất động sản

Thực tế, theo luật quy định, việc đặt cọc có thể chỉ cần lập văn bản phù hợp với quy định là đã có hiệu lực pháp lý mà không cần công chứng. Vì vậy, để hạn chế rủi ro, người mua nên tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý của căn nhà hay mảnh đất mình mua, có đủ điều kiện bán hay vướng vào quy hoạch gì không.

Bạn cần yêu cầu bên bán cho xem đầy đủ giấy tờ liên quan hoặc bản sao có đầy đủ công chứng bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ngôi nhà cần bán cùng hộ khẩu, chứng mình nhân dân của bán (của cả vợ/chống nếu người bán đã có gia đình). Bên cạnh đó, bạn nên tới UBND xã/phường địa phương để yêu cầu cung cấp thông tin về nhà ở để kiểm tra điều kiện mua bán trước khi đặt cọc.

Theo ý kiến của các luật sư, việc đặt cọc mua bán nhà đất là biện pháp đảm bảo việc thực hiện quyền nghĩa vụ dân sự của người mua đối với thỏa thuận mua bán đất. Khi các bên đặt tiến hành cọc mà lại không thực hiện đúng giao kết thì trách nhiệm và hậu quả pháp lý sẽ phát sinh. Thông thương, nếu người mua chủ động từ chối giao kết hợp đồng sẽ bị mất tiền cọc đã đặt trước đó.

Trường hợp rủi ro xảy ra khi hai bên mua bán tiến hành đặt cọc mà không thành lập văn bản cọc hoặc lập hợp đồng nhưng không có công chứng. Vì vậy, khi một trong bên từ chối hợp đồng giao kèo, không có người làm chứng đứng ra giải quyết, trong trường hợp này, người mua bị từ chối sẽ bị đẩy vào thế yếu.

Về cách thức thành lập hợp đồng, bạn có thể thỏa thuận cũng bên bán là viết tay hoặc đánh máy nhưng cần phải có chữ ký của cả hai bên. Cần phải có người làm chứng cho hợp đồng cọc, nếu có thể công chức thì càng tốt hơn.

Nội dung hợp đồng phải ghi rõ và đủ số tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc sẽ được đưa cho người mua khi bản hợp đồng cọc có người làm chứng hoặc công chứng đầy đủ, đồng thời nêu rõ thời gian tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức.

Bạn cũng cần lưu ý, trao đổi rõ ràng với người mua. Tiền cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán nhưng đôi khi tiền cọc có thể chuyển thành một phần trng số tiền thanh toán hợp đồng mua bán sau đó. Nếu không có trao đổi về việc sử dụng tiền cọc, hiểu nhầm xảy ra có thể dẫn tới tranh chấp không đáng có giữa hai bên. Thậm chí, trên thực tế nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng việc này để chiếm dụng tiền cọc của khách hàng.

Cuối cùng, khi tiến hành cọc, hai bên phải lập hợp đồng cọc. Trong hợp đồng phải quy định rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bán. Nếu bên bán vi phạm hợp đồng, cần yêu cầu họ trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương hoặc lớn hơn số tiền cọc ngay lập tức vì việc không thực hiện đúng cam kết.