Tìm hiểu về trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý và vận hành chung cư

Tìm hiểu về trách nhiệm của chủ đầu tư  trong quản lý và vận hành chung cư

Chung cư hiện nay đã trở thành loại hình nhà ở phổ biến được nhiều người chọn lựa để sinh sống. Tuy nhiên, trên thực tế, loại hình nhờ ở này đang tồn tại một số vấn đề từ phía chính các chủ đầu tư dự án. Điều này đã gây ra nhiều vụ khởi kiện, tranh chấp lẫn bức xúc của người mua nhà đối với các chủ đầu tư dự án. Vì vậy, trong bài viết dưới đây, chúng tôi xin đề cập tới trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý, vận hành chung cư để giúp người mua nhà hiểu rõ và tránh được những tranh chấp, rủi ro không đáng có khi quyết định chọn lựa hình thức nhà ở này. 

Thực trang chung hiện nay tại các chung cư

Vấn đề chung tại các chung cư hiện nay chính là hệ thống phòng cháy chữa cháy không đảm bảo quy chuẩn và vướng mắc về thủ tục sở hữu nhà và phí bảo trì bị các chủ đầu tư giữ, không bàn giao cho người dân.

Chỉ trong địa bàn Hà Nội, hiện có 1066 công trình nhà ở thương mại thì 42 công trình trong số đó vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy. Nhưng đến năm 2017, con số này đã lên tới 79 tòa chung cư vi phạm về quy định phòng cháy chữa cháy. Tính đến tháng 3/2018, con số này đã giảm xuống còn 31 tòa khi nhiều chung cư vẫn chưa khắc phục được tình trạng này.

Theo quy định của Luậ Nhà ở, các căn chung cư đều phải lập ra Ban quản trị - đây chính là cơ quan mang tính đại diện cho quyền lợi và tiếng nói của người dân. Nhưng trên thực tế, theo thống kê của Sở Xây Dựng Hà Nội, tính đến cuối năm 2017 trên địa bán thủ đô, đã có tới 663 tòa chung cư được bàn giao đi vào sử dụng nhưng chỉ 221 dự án thành lập được Ban quản trị chung cư.

Song song với vấn đề đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng, trên địa bàn 43 tỉnh thành đã xảy ra 215 chung cư xảy ra tình trạng khiếu nại, tranh chấp trong đó có tới 108 vụ có liên quan tới những vướng mắc giữa chủ đầu tư và dân cư hoặc các bên liên quan. Vấn đề tranh chấp chủ yếu là về phí bảo trì khi nhiều chủ đầu tư cố tình không bàn giao hoặc chậm bàn giao hay chỉ bàn giao một phần quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị, thậm chí là bàn giao không đúng đối tượng.

Điển hình là vụ tranh chấp giữa Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội - chủ đầu tư dự án Star City nằm trên đường Lê Văn Lương với dân cư. Cụ thế là mặc dù dự án đã hoàn thiện, bàn giao cho người dân từ năm 2014 nhưng tới nay chủ đầu tư mới chỉ bàn giao 2.4 tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư trong khi thực tế số tiền này lên 30 tỉ đồng. Thêm vào đó, người dân cũng chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ từ phía chủ đầu tư này.

Bên canh đó là một loại các vấn đề bê bối khác từ chủ đầu tư trong bàn giao nhà. Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giầy, mặc dù chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo quy định nhưng tiến hành các thủ tục bàn giao nhà. Cùng với đó, diện tích căn hộ trên thực tế lớn hơn so với diện tích được ghi trên hợp đồng mua bán.

Vừa qua cũng xảy ra vụ tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội Bright City là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long. Theo phản ánh của người dân, chủ đầu tư đã chậm tiến độ bàn giao nhà theo quy định của hợp đồng, sau đó còn muốn hủy hợp đồng mua bán, dừng triển khai dự án khiến người dân rơi vào cảnh tiền mất tật mang.

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án

Để giảm bớt những hạn chế và khắc phục những tồn tại, nâng có chất lượng quản lý, vận hành chung cư, các cơ quan chức năng cần có biện pháp đẩy mảnh công tác tuyên truyền pháp luật về quản lý và sử dụng chung cư tới người dân. Biện pháp hiệu quả nhất là tổ chức hội nghi nhà chung cư tái định để thành lập Ban quản trị chung cư theo đúng quy định của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Cùng với đó, cần siết chặt công tác kiểm tra, giảm sát và nghiệm thu việc đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy của các chủ đầu tư dự án chung cư hiện nay. Mọi công trình sau khi hoàn thiện, cần đủ điều kiện an toàn chất lượng nói chung và an toàn phòng cháy chữa cháy nói riêng thì mới được bàn giao và đưa vào sử dụng.

Về việc quản lý phí bảo trì chung cư, theo quy định khoản 1, điều 109 của Luật Nhà ở “Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ”

Các chủ đầu tư cố tình vi phạm luật không bàn giao, bàn giao chậm hay bàn giao không đầy đủ, không đúng đổi tượng nhận phí bảo trì phần sở hữu chung sẽ bị phạt tiền từ 100 – 150 triệu đồng.

Quy định đã có rõ ràng, vấn đề bàn giao toàn bộ phí bảo trì chung cư chỉ còn ở phần nhiệm vụ của cơ quan thanh tra trong công tác kiểm tra và xử lý nếu có vi phạm của chủ đầu tư